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海外买房必须知道的10件事!
作者:admin  日期:2022-05-07 13:09 来源:未知 浏览:

  随着国内房价节节攀升,很多人开始关注海外买房。因为现阶段的国内房价,已经超过很多国家的一线城市,据说,北京的一套两居室,在美国可以换大别墅!事情的真相如何呢?我们精心总结了大家最关心的10个问题,希望能让你的海外房产投资更加明朗。

  在大多数西方国家,海外购置房产,与移民、留学没有直接关系,也不能对移民和留学申请提供相应便利和帮助。

  但是也有例外情况,比如,欧洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊,亚洲的韩国、马来西亚,海外置业能够对移民产生一定帮助帮助。但是一定注意,这些国家的法律规定,在当地投资额达到一定额度后,可以申请相应的长期居留证,长期居留证以后转换成这些国家的绿卡,还需要一个过程。

  2.海外买房有门槛吗?需要什么资质?买了之后可以自己住吗?能帮我在当地获得更长的居住时间或者权利吗?

  买房门槛。目前的海外置业目的地国家,对于来自本国以外的投资人,并没有任何资质的限制。准备好护照,以及相应的资金就可以购买房产。部分国家对购置房产的类型有限制和规定,例如澳大利亚,没有身份的海外投资人只能购买新房/新楼盘项目;

  可以住吗?对居住没有额外要求,只需要入境时持有合法的签证,并在这些国家的停留时间符合相应合法签证规定的时间就可以;

  可以延长居住时间吗?拥有海外的房产,不能延长在这些国家的停留时间。必须符合签证规定的停留时间,例如,美国旅游签证(B1/B2签证),每次入境可以停留的最长时间是183天,到期必须出境,然后重新入境,可以获得有一个停留周期。对于希望长年待在美国不希望出境的投资人,还是申请移民或者其他相应签证比较妥当;

  A、政策风险:各国对海外投资态度略有差别,有些市场体量不大的国家,比较容易受到大量海外资金涌入的影响,可能会有政策出台,但大部分国家并无限制型的政策。少量例如澳大利亚、新加坡以及加拿大的BC省,已经陆续出现了一些政策。对于政策风险,相对比较好判断避险,对于市场过度火爆的状况,往往预示着新政策出台的可能性增高;

  B、汇率风险:随着各国之间经济水平以及市场环境的差别,货币间的汇率波动很明显,近一年来,美国的持续升值就很好的说明了这个问题。但汇率的风险比较好规避,首先汇率的大幅度变化往往在短期内发生的概率很小,是一个渐进的过程,其次,选择货币长期坚挺和长期稳定的国家进行投资,可以很好的避险;

  C、利率风险:利率取决于投资国家的整体经济形势,例如加拿大,目前仍然维持很低的利率水平,而且加拿大央行近期没有任何加息的迹象。目前加拿大购房,海外投资人可以申请贷款,利率低至2.2%左右。但随着一些国家利率上调,对市场会引起不同程度的波动,规避风险的手段是,在低利率时快速决策、入场,一旦利率调高至不能承受的水平,可以考虑更换投资目的地;

  D、法律风险:法律风险反而相对简单,海外主要的发达国家法律体系比较健全,市场发展时间也很长,整个投资流程中已经形成了很完善的避险体系,只要是按照标准流程来操作,法律方面的风险就很小。

  美国是几乎完全自由的市场经济体制,正常情况下,房产的价值是持续升值的。根据最近60年的数据,平均下来美国房产平均每年增值5.9%。

  所以,如果一个经济体的市场环境稳定,经济可以长期看好的话,对于房产投资这样一种中长期的投资方式,其实任意一个时间点进入,从长期来看,都是低点。

  美国的房市周期性是7-8年,如果考虑一定要找到每个周期的低点,也仅仅只是注意了价格因素,却忽略了利率、汇率以及投资的时间成本和精力等综合因素,这些都是投资人的成本。真正的地点并不容易找到。我们需要用长期的眼光,来看到海外房产投资这件事。

  所以结论是,在美国买房,长期来看,任何时候都是低点,不用过于看重买入的时机。

  贷款的要求区别比较大,主要体现在“首付比例“上,比如,美国40%,加拿大35%,英国和澳洲30-40%,日本20-25%。同时,利率的区别也比较大,比如,美国在加息前4.2%左右,加拿大2.2%左右,美国加息后目前还在落实新的利率水平。

  6.目前,哪些国家适合投资买房?听说澳大利亚、加拿大的温哥华等,陆续出台了限制海外投资人买房的政策,这些地方还值得做吗?

  目前,澳大利亚和加拿大温哥华都出台了限制海外投资人投资的政策,这是一个市场上升到一定阶段后必然出现的情况。

  澳大利亚的悉尼、加拿大的温哥华等,房价已经连续多年快速增长,政府如果不出台一些措施,当地居民是会有很大的意见的。

  澳大利亚的政策体现在对贷款的限制,但是如果贷款首付达到4-5成,贷款也不再是问题。所以仍然可以投资,因为,目前利率等主要的市场指标没有什么变化。

  这一点在温哥华,也体现得非常明显。虽然因为增加了针对“外国人买房”的15%的交易税,但是温哥华的房产仍然在高位上继续增长。

  这样的限制政策,在其他国家并不多。比如,美国从立国至今,没有出台过此类限制投资行为的政策。因此,如果希望长期稳定,美国、英国伦敦都是不错的投资选择。德国也不错,市场长期稳定,租金产生的现金流也比较稳定,在一些核心城市,目前有的可以获得良好的现金流,有的能有比较优秀的增值能力。

  目前一些主要的海外投资国家,二手房在当地市场上是交易的绝大部分。为什么呢?

  因为当地的城市化进程,在50-80年代基本完成,没什么新楼盘,当然二手房交易成为主流。

  特别是在已经发展成熟的富人区,公共资源的配置上相当优越的。因此,对居住有要求的,绝大部分选择二手房。

  某些城市的核心地段,其实也不断有新房项目上市,例如纽约的曼哈顿,波士顿市中心,加拿大多伦多市中心、温哥华市中心、悉尼中心区域、伦敦1-4区等等。

  因此,拥有地段位置优势和非常优越的资源,也就保证了这些新房项目的投资性不错。只是相对价位较高。但也一定是物有所值。

  一般流程为:选择好中意的中介公司,确定好要出租的意向,签署委托出租管理的协议,房屋就会进行市场挂牌,筛选租客,完成出租。

  很多成熟的中介公司,可以定期提供报表和相应的收益,汇入你的指定账户。如果投资人需要进行报税,同样可以安排相应的报税服务。当然,这些服务,中介公司都要收费。

  9.海外买房后,我可以过户给孩子吗?孩子单独持有房产,在税务方面有好处吗?能省去继承税金吗?

  海外各国往往都不允许未成年人单独持有房产,未能年人必须和成年人同时持有物业才被允许。对于相应的继承税,其实,获得绿卡和入籍是一个比较好的解决方案,当然,需要几年的时间。如果不考虑绿卡或者入籍,那么做一个信托,或者生前进行一次交易,将房产出售给自己的家人,只需要承担相应的过户费用,也是可以考虑的方式。不过,仍然建议咨询专业的会计师和律师。

  海外买房,除了个人直接购买,也完全可以成立公司,进行住宅或者投资额不大的商业地产投资。一般会成立LLC(有限责任公司),然后通过公司进行购买和持有;

  如果要合伙投资,如果是自然人身份进行几个人合伙,可以事先约定,持有房产的权益比例,如果没有事先约定,权益就会按照人头自然平均分配;

  例如购买单个或者少量住宅,个人购买就可以了,因为节税方面,还是个人持有方式更简单,而且公司持有的话,在节税方面并不明显;但是如果购置的是商业地产,例如写字楼或者商场、商铺,则建议成立公司持有。这样可以规避相应的财务上的风险。返回搜狐,查看更多

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